Wohnbebauung mit Hotel in Garmisch-Partenkirchen
Architekten: Beer Bembé Dellinger, Greifenberg und München
Mit einem Baugruppenprojekt könnte sich in der rund 28.800-Einwohner-Stadt Garmisch-Partenkirchen eine Wende zu einer exzellenten, gemeinschaftsorientierten Lebensqualität abzeichnen, die nicht von der Stadtpolitik, sondern von einer privaten Initiative ausging. Die Rede ist von einer innerstädtischen Kombination von viel Wohnungsbau und kleinem Hotel, die als Alternative zu einem Fünf-Sterne-Hotel entstand und jetzt eine Zierde der Ortsmitte geworden ist.
Bauen vor den Alpen – und mitten im Ort (Bild: gap.Quartier GbR; Bert Heinzlmeier)
Wie wollen wir leben?
2007 hatten sich die Garmisch-Partenkirchener in einem Bürgerentscheid zu 78 Prozent gegen ein Hotel auf dem Gebiet ausgesprochen, das im Lageplan unten bereits mit der neuen Wohnbebauung gekennzeichnet ist. Mit dem geplanten Fünf-Sterne-Hotel hätte die Ortsmitte erheblich an Wohnqualität verloren. Nun weiß man aus den internationalen Schlagzeilen, dass die Garmisch-Partenkirchner (neben München und den Landkreisen Traunstein und Berchtesgaden) mehrheitlich 2022 keine Winter-Olympiade ausrichten wollten. Ewige Neinsager? Wohl nicht, denn gegen die von Sportfunktionären und Lokalpolitikern vielfach missbrauchten Großevents kann man mit guten Gründen argumentieren, wenn – ja, wenn vor allem ein eigenständiges, ortsbezogenes Konzept für eine Stadt- oder Landschaftsentwicklung überzeugt. In Garmisch-Partenkirchen ist jetzt ein vielversprechender Anfang gelungen.
Lageplan: An der sehr stark befahrenen, im Süden verlaufenden St. Martin-Straße bildet ein dezent dimensioniertes Hotel eine Art „Schallschutz“ für den Freiraum der Wohnhäuser. (Lageplan: Beer Bembé Dellinger)
Einstweilen wünschte sich ein Bürgerverein statt des Fünf-Sterne-Hotels ein „lebendiges Quartier“, wozu 2009 Vorschläge erarbeitet und 2011 ein Architektenwettbewerb durchgeführt wurden. Lag auf dem 1. Rang ein konventionelles Projekt mit acht Einfamilienhäusern, überzeugte das zweitplatzierte Konzept mit verdichtetem Wohnungsbau. Nach Gründung einer geeigneten Initiative fand sich für notwendige Bebauungsplanänderungen eine erstaunliche Gemeinderats-Mehrheit. Tatsächlich hatte sich Karl Ganser, der in Sachen Baukultur wohl erfahrenste Fuchs der Republik, zudem ein Bayer, an die örtliche CSU mit einem Schreiben gewandt – und darin den Politikern höflich die Leviten zum Thema Nachhaltigkeit und Baukultur gelesen. Nun wusste der in Baugruppen erfahrene Theo Peter genügend Garmisch-Partenkirchner Familien zu finden und mobilisieren, um rund 25 Millionen Euro Privatkapital zusammenzubringen und schließlich das Projekt in seiner Realisierung zu begleiten. Jetzt wohnen hier 27 Familien, zur Hälfte alteingesessene Garmischer, zur andern Hälfte Zugezogene, die verpflichtet waren, ihren Hauptwohnsitz hierhin zu verlegen.
Vorgärten, Bäume, unterschiedlich hohe Giebelhäuser – zur Gartenstraße hin wird deutlich, dass der öffentliche Raum keine Autoabstellfläche sein sollte. (Bild: Ursula Baus)
Mit insgesamt sieben Haus- beziehungsweise Grundriss-Typen ließen sich viele Wohnwünsche erfüllen.
Stadtambiente
Bis etwa 2010 war das Terrain mit Brache und Parkplatz ein Schandfleck im Stadtgrundriss. Jetzt überrascht es mit ortsverträglich parzellierter Quartiersbebauung aus (Reihen-)Holzhäusern, die giebelständig zum öffentlichen Raum und zum halböffentlichen, gemeinsamen Freiraum über einer Tiefgarage orientiert sind. Dieser Freiraum wirkt wie eine Art Dorfanger, und als ich Mitte Februar bei mal strahlend blauem Himmel, mal verhangener Niesel- und Griesel-Wetterlage dort bin, bestätigt sich sofort: Es ist ein lebendiges Quartier mit deutlich familiärer Ausrichtung. Die großflächig verglasten Giebelfassaden sind von einer dunklen Holzlatten-Schicht umgeben, die vor unliebsamer Neugier schützt und bestens zur Bautradition des Ortes passt. Diese Holzhäuser fügen sich in die alte Garmischer Ortsmitte besser ein als nahezu alles, was an neuen Projekten in den letzten Jahren gebaut worden ist.
Wohnungsgrundrisse für Doppel- und Einzelhäuser
Beim Ausgestalten der Wohnhäuser wurde versucht, den individuellen Wünschen der Bauherrschaften weitgehend gerecht zu werden. Insgesamt sieben Haus- beziehungsweise Wohnungstypen für die 27 Familien, zahlreiche Treppen-, Küchen und Bädervarianten lassen ahnen, dass die Arbeit auch für die Architekten mühsam war; mit jeder Familie wurde ein separater Architektenvertrag geschlossen. Dabei zeigen andere Beispiele für Baugruppen beziehungsweise -genossenschaften (beispielsweise in der Schweiz), dass man die Anpassung an Standards einfordern darf: etwa in Küchenausstattung und Badsortimenten (inklusive Fliesen) oder auch Treppenmodellen, die auf die Baumaße und die Konstruktionstypologie abgestimmt sind. Die Qualität der Architektur gewinnt dadurch auch funktional, was „Laien“, auch wenn sie Bauherren sind, nicht ahnen können. Im voll bewohnten Quartier eignen sich indes alle Bewohner die vielfältigen Räume an – unübersehbar stülpen sich die Wohlstands-Utensilien wie Surf- und Schneebretter, Ski und Schlitten, Fahrräder und Kindertransporter und vieles mehr in die halböffentlichen Bereiche oder auch in die Tiefgarage, die frei zugänglich ist. All das verträgt die Architektur bislang tadellos, klar muss aber bleiben: Die Anlage als ganze muss gepflegt werden, ihre Mitbewohner müssen sich an Spielregeln halten. Dafür wird ihnen ein nagelneues, ökologisch ambitioniertes Wohnen in großartiger Lage geliefert. Rückwärtig, auf der Seite zur Schule, werden die Freiräume in nächster Zeit neu gestaltet – zu hoffen ist, dass keinerlei motorisierter Privatverkehr geduldet wird.
Das ortsverträglich dimensionierte neue Hotel „Quartier“ an der St. Martin-Straße ist über den Altbau (links im Bild) erschlossen. (Bild: Ursula Baus)
Hotelzimmer mit Blick zur Ortsmitte. (Bild: gap.Quartier GbR, Bert Heinzlmeier)
Das Kreuz mit dem Verkehr
Dabei hatte das zentral gelegene Projekt – wie alle seiner Art – seine Tücken. Zum einen ist das Grundstück durch die sehr stark befahrene St. Martin-Straße stirnseitig beeinträchtigt. Ein dort stehendes, großes Wohnhaus wurde zum Entree eines neu ergänzten Hotels umgenutzt, außerdem ist dieses Hotel-Ensemble geschickt als eine Art Schallschutzwand für den Quartiersfreiraum positioniert. Eine abwechslungsreiche Giebelkontur mit dreifach verglasten Fenstern lässt Blicke vom gegenüberliegenden Wohngebiet zur grandiosen Bergkulisse frei.
In der Verkehrspolitik könnte Garmisch-Partenkirchen einiges im Sinne der Wohnqualität verbessern. Wenn das Wetter einigermaßen schön ist, wie an meinem Besuchstag, fallen Autofahrer wie ein Heuschreckenschwarm in der Stadt ein, die nahe der Zugspitze und am Fuße eines passablen Skigebietes liegt, eine gute Infrastruktur und gastronomisch nahezu alles bietet, was mehr als den Hunger stillt. Aber Autoverkehr stinkt und lärmt hier wie überall sonst in der Welt. Deswegen es ist schwer zu begreifen, dass – ich probierte es aus – die Touristenwege kaum komfortabel und in guter Taktung mit ÖPNV zurückgelegt werden können. Von der Ortsmitte zu den Talstationen der Bergbahnen müssten alle fünf Minuten Busse mit Sportgeräte-Ständern pendeln – so ist es leider nicht. Im Ganzen liegen die verkehrsintensiven Straßen viel zu dicht um den Stadtkern. Garmisch-Partenkirchen wäre gut beraten, eine Verkehrswende zugunsten von Lebensqualität in der Ortsmitte einzuleiten. Ein kurzes Stück Fußgängerzone nützt nichts, um die Belastung durch Kleinstfamilien in SUVs, verflixt vielen großen Limousinen, Durchgangs- und Anlieferverkehr sowie im Sommer womöglich Horden von Motorradfahrern zu lindern.
Grundriss Hotel, Erdgeschoss
Das Ensemble aus Wohnhäusern und Hotel scheint diese Verkehrswende zu antizipieren, weil eben auch zu den verkehrsbelasteten Seiten keinerlei Gestaltungsqualität aufgegeben ist. Ein reizvolles Holzornament (Lüftungsflächen), das in Anspielung auf das bestehende Wohnhaus entwickelt wurde, widerlegt beispielsweise ein Mal mehr das Klischee, zeitgenössiches Bauen verarme im ungemütlichen Purismus.
Ortstypisch und schön: Holzfassade mit funktionalem Ornament (Bild: gap.Quartier GbR, Bert Heinzlmeier)
So darf das Garmischer Projekt modellhaft für kaum zählbar viele Städte gelten, die über innerstädtische Entwicklungsgebiete gleich welcher Größe verfügen. Baugruppen gehören keineswegs nur in hippe Großstadt-Quartiere, sondern können in Städten aller Größenordnungen zweierlei leisten: bezahlbaren Wohnraum und eine identitätsstiftende Stadterneuerung. Denn das Projekt in Garmisch-Partenkirchen zeichnet sich über die verdichtete Wohnart hinaus auch dadurch aus, dass mit der Architektur an ortsgebundene Traditionen angeknüpft wurde. Ein Blick auf andere Garmischer Angebote – beispielsweise bei Online-Immobilienanbietern – lehrt das Fürchten, weil Banalität und peinliche Verhübschung allzu oft ein schauderhaftes Bündnis miteinander eingehen.
Schön für Garmisch-Partenkirchen: Hotel- und Wohnhäuser passen in der Holzbauweise bestens in den Ort. (Bild: gap.Quartier GbR; Bert Heinzlmeier)
Bauherr: Vehbl Baugemeinschaft GbR, Garmisch-Partenkirchen (Verein zum Erhalt der historischen Bau- und Landschaftsstruktur in Garmisch Partenkirchen
Geschäftsführung: Theo Peter, Münsing; BauZeit Netzwerk
Hotel Quartier: www.quartier-gapa.de
Architekten: Beer Bembé Dellinger, Greifenberg und München; www.bbdarch.de
Mitarbeiter: Daniel Sautter, Felix Huber, Thomas Schleich
Tragwerksplaner: Merz Kley, Dornbirn
Holzbau: Schmid Holzbau GmbH, Bobingen
2011-2017